Do 27 marca 2026 r. w naszym mieście trwają konsultacje społeczne projektu planu ogólnego Bielska-Białej. Plan ogólny to strategiczny dokument określający ramy rozwoju przestrzennego miasta – jego celem jest uporządkowanie przestrzeni miejskiej, ujednolicenie zasad zabudowy oraz wyznaczenie stref planistycznych.
Wszystkie gminy w Polsce mają obowiązek przyjęcia swoich planów ogólnych do 30 czerwca br.
W Biuletynie Informacji Publicznej pod adresem https://bip.bielsko-biala.pl/m,586,plan-ogolny-miasta-bielsko-biala.html można znaleźć wszystkie materiały dotyczące powstającego planu ogólnego Bielska-Białej.
Pełny tekst ogłoszenia o konsultacjach społecznych w tej sprawie: https://bip.bielsko-biala.pl/a,96330,294ogloszenie-o-konsultacjach-spolecznych-planu-ogolnego-bielska-bialej.html.
Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miejskiego w Bielsku-Białej przygotował dla mieszkańców informację tłumaczącą, jak po uchwaleniu planu ogólnego zmienią się procedury dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Zmiany przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy po uchwaleniu planu ogólnego Bielska-Białej
Co to jest decyzja o warunkach zabudowy i czemu służy?
Decyzja taka w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego indywidualnie ustala funkcję zabudowy, jej parametry oraz zasady zagospodarowania terenu dla konkretnej działki na wniosek potencjalnego inwestora.
Jeżeli pragniesz wybudować np. dom, to zanim dostaniesz pozwolenie na budowę, musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy w Wydziale Urbanistyki i Architektury Urzędu Miejskiego, jeśli dla twojej działki brak jest planu miejscowego.
Dlaczego w związku z uchwaleniem planu ogólnego zmienią się zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy?
Wejście w życie planu ogólnego Bielska-Białej planowane jest w połowie 2026 r. Zmiany te są elementem krajowej reformy systemu planowania przestrzennego, wprowadzonej ustawą w 2023 r. Zmiany te mają na celu np. ograniczenie „rozlewania” się miast na przedmieściach i tworzenie miast bardziej zwartych przy zachowaniu otwartych terenów zieleni. Celem reformy jest również zwiększenie jawności i przewidywalności planowania przestrzennego, czemu służy podporządkowanie ustaleń decyzji o warunkach zabudowy ustaleniom nowego aktu prawa miejscowego, jakim będzie plan ogólny całego miasta. Dotychczas obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, nie było prawem miejscowym i nie wiązało ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, dlatego zarzucano tym decyzjom dowolność.
Dokładna data wejścia w życie planu ogólnego Bielska-Białej nie jest jeszcze znana, ponieważ zależy od wielu czynników (np. konsultacji społecznych i oceny wojewody).
Czy po uchwaleniu planu ogólnego Bielska-Białej zmienią się również zasady wydawania pozwoleń na budowę?
Nie. Pozwolenia na budowę będą wydawane tak jak obecnie - albo na podstawie obowiązującego planu miejscowego, albo na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny natomiast nie będzie podstawą dla wydania pozwolenia na budowę.
Czy po uchwaleniu planu ogólnego Bielska-Białej mieszkańcy utracą wydane już pozwolenia na budowę lub decyzje o warunkach zabudowy?
Nie. Zarówno wydane pozwolenia na budowę, jak i wydane decyzje o warunkach zabudowy zachowają ważność po wejściu w życie planu ogólnego. Jeśli posiadasz takie decyzje, nie musisz martwić się o ich utratę.
Czy nowo wydane decyzje o warunkach zabudowy będą jak dawniej bezterminowe?
Nie. Decyzje o warunkach zabudowy wydane na wniosek złożony od 16 października 2025 r. oraz te, które stały się prawomocne od 1 stycznia 2026 r., mają już ograniczony, pięcioletni termin ważności. W tym okresie możesz decyzję o warunkach zabudowy wykorzystać, uzyskując pozwolenie na budowę. Jeśli natomiast nie zdążysz, będziesz musiał uzyskać kolejną decyzję o warunkach zabudowy.
Czy uchwalenie planu ogólnego jest obowiązkowe dla miasta?
Tak. Uchwalenie planu ogólnego jest konieczne, ponieważ dla spraw wszczętych od 1 lipca 2026 r. wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko, jeżeli miasto uchwali plan ogólny. Jeżeli w tym terminie plan ogólny Bielska-Białej nie wejdzie w życie, wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie niemożliwe.
Kiedy zmienią się zasady wydania decyzji o warunkach zabudowy?
Do spraw wszczętych przed wejściem w życie planu ogólnego Bielska-Białej (co nastąpi prawdopodobnie w połowie 2026 r.), będziemy stosować stare przepisy w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Do spraw wszczętych z dniem wejścia w życie planu ogólnego lub później zastosujemy nowe zasady. Decyduje zatem data wszczęcia postępowania, czyli złożenia wniosku do Urzędu Miejskiego. Wniosek musi być albo kompletny albo skutecznie uzupełniony.
Czym będzie się różnić wydanie decyzji o warunkach zabudowy po uchwaleniu planu ogólnego Bielska-Białej od obecnej procedury?
Zmieni się zakres ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i sporządzanej analizy przestrzennej. Wymagana będzie następująca zgodność decyzji z planem ogólnym:
- funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu musi się mieścić w tzw. profilu funkcjonalnym strefy planistycznej;
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej nie może być mniejszy niż udział określony dla strefy planistycznej (wymóg ten będzie złagodzony w zabudowie śródmiejskiej, terenach komunikacji i infrastruktury technicznej, terenach, na których znajduje się zabytek lub tam, gdzie obrys budynku w całości pokrywa się z granicami działki);
- nadziemna intensywność zabudowy, wysokość zabudowy i udział powierzchni zabudowy – nie mogą być większe niż maksymalne wskaźniki określone dla strefy planistycznej.
Nadal przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy będzie sporządzana analiza zabudowy sąsiedniej, ponieważ nadal będzie stosowana tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Oprócz zgodności ze wskaźnikami ustalonymi w planie ogólnym, gabaryty, formę architektoniczną (np. geometrię dachu), linię zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu dla nowego budynku dodatkowo trzeba będzie dostosować do zabudowy sąsiedniej. Brak będzie jednak warunku kontynuacji funkcji, bo ta będzie się ustalona w planie ogólnym. Obszar analizowany będzie wyznaczany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m. Zmieniony przepis ustala - oprócz minimalnej - również maksymalną szerokość obszaru analizy.
Z warunku dobrego sąsiedztwa będą zwolnione inwestycje produkcyjne, jako szczególnie wpływające na lokalny rynek pracy - ale na terenach dawniej na to przeznaczonych w planie miejscowym, który stracił ważność.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko po spełnieniu dodatkowego warunku, aby teren inwestycji był położony na tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy, wyznaczonym w planie ogólnym. Obszar uzupełnienia zabudowy jest to istniejące zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków np. mieszkalnych, usługowych lub produkcyjnych, położonych w odległości nie większej niż 100 m od siebie. Od obowiązku spełnienia tego warunku będzie kilka wyjątków:
- inwestycja zmieniająca zagospodarowanie terenu bez budowy obiektu budowlanego,
- odbudowa, rozbudowa lub nadbudowa budynku istniejącego,
- inwestycje produkcyjne.
Powyższych warunków: dobrego sąsiedztwa, położenia w obszarze uzupełnienia zabudowy ani warunku dostępu do drogi publicznej – nie będziemy stosować wyjątkowo przy budowie np.:
- dróg, sieci i urządzeń infrastruktury technicznej, urządzeń wodnych,
- instalacji odnawialnego źródła energii,
- stacji paliw, ogólnodostępnych stacji ładowania elektro pojazdów.
Czy wszystkie budowy wymagają decyzji o warunkach zabudowy?
Nie wymagają wydania decyzji roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających oceny oddziaływania na środowisko. Ta zasada pozostaje niezmieniona.
Jakie budowy nie dostaną decyzji o warunkach zabudowy?
Od dnia uchwalenia planu ogólnego gminy, nie później jednak niż od 1 lipca 2026 r., budowa niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii lokalizowanych na użytkach rolnych wyższej klasy i gruntach leśnych, o mocy większej niż 150 kW, lub wykorzystywanych do biznesowego wytwarzania energii, lub o mocy większej niż 1000 kW - nastąpi wyłącznie na podstawie planu miejscowego i nie można dla nich wydać decyzji o warunkach zabudowy. Takie ograniczenie już obecnie dotyczy również tzw. wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Celem takich przepisów jest umożliwienie Radzie Miejskiej decydowania o lokalizacji tych szczególnych inwestycji.
Czy obawy mieszkańców przed wejściem w życie planu ogólnego są uzasadnione?
Raczej nie. Przyszłe ograniczenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy w zgodności z planem ogólnym zapobiegnie wielu konfliktom społecznym. Przykładowo nie będzie można wydać decyzji dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego w strefie z zabudową jednorodzinną. Ograniczenie parametrów i gabarytów zabudowy do limitów ustalonych w planie ogólnym również posłuży ochronie ładu przestrzennego. Każdy będzie miał możliwość bezpłatnego wglądu do wiążących ustaleń planu ogólnego poprzez internetowy rejestr urbanistyczny (nowość od lipca 2026 r.) lub poprzez urzędowy geoportal albo, jak dawniej, odpłatnie poprzez urzędowy wypis i wyrys, co spowoduje większą przewidywalność inwestycji.
Ile czasu muszę czekać na wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
Dawniej na decyzję trzeba było czekać zwykle około 3 miesięcy od złożenia kompletnego wniosku. Z powodu obaw przed wejściem w życie planu ogólnego w 2025 roku właściciele złożyli jednak dwukrotnie większą liczbę wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy niż zwykle. Przepisy nie pozwalają tych postępowań wstrzymać ani zakończyć bez wydania decyzji. Miasto nie zatrudni też więcej urzędników, dlatego wszyscy wnioskodawcy otrzymają swoje decyzje, ale w późniejszym terminie - około 6 miesięcy.
Zgodnie z ustawą, w okresie od 9 grudnia 2025 r. do 31 grudnia 2026 r. nie wymierza się Urzędowi Miejskiemu kar za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Celem tego przepisu jest ułatwienie miastu sporządzania planu ogólnego Bielska-Białej.
Co jeszcze ciekawego zmieni reforma planowania przestrzennego?
Od 1 lipca 2026 r. wchodzi w życie tzw. rejestr urbanistyczny, czyli portal internetowy prowadzony przez Ministra, gdzie zostaną udostępnione do bezpłatnego wglądu dla każdego zainteresowanego informacje i dane przestrzenne pochodzące z wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz z wydanych decyzji z obszaru całego kraju. Celem tego przepisu jest zwiększenie jawności procedury urzędowej w każdej gminie.