W wypełnionej po brzegi największej sali Domu Kultury w Lipniku odbyło się 9 marca spotkanie w ramach konsultacji społecznych projektu planu ogólnego Bielska‑Białej.
Plan ogólny to strategiczny dokument określający ramy rozwoju przestrzennego miasta – jego celem jest uporządkowanie przestrzeni miejskiej, ujednolicenie zasad zabudowy oraz wyznaczenie stref planistycznych. Samorządy lokalne mają ustawowy obowiązek przygotowania i uchwalania takiego planu. Uchwalanie planu przez Radę Miejską z mocy prawa poprzedzają konsultacje społeczne. W Bielsku-Białej zorganizowano cztery spotkania konsultacyjne – po jednym w każdej z czterech wyznaczonych części miasta. Konsultacje odbyły się już 2 marca w Domu Kultury w Starym Bielsku, 3 marca w Domu Kultury w Hałcnowie, wczoraj w Lipniku, a dzisiaj - 10 marca o godz. 16.00 - zaplanowano je w Domu Kultury w Kamienicy
- Cieszę się, że frekwencja, jak zwykle w Lipniku, dopisuje. Spotykamy się tutaj, bo ustawodawca po 20 latach założył, że to, co do tej pory obowiązywało - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta - ma zostać zastąpione przez plan ogólny. Jak każda gmina, jesteśmy zobowiązani uchwalić taki plan– powiedział, rozpoczynając spotkanie 9 marca w DK w Lipniku, zastępca prezydenta Bielska-Białej Przemysław Kamiński. - Za chwilę dyrektor i pracownicy Biura Rozwoju Miasta przedstawią sposób powstawania tego dokumentu, bo ustawodawca zapisał w rozporządzeniu wzory matematyczne, na podstawie których oblicza się określone wartości determinujące to, co możemy albo czego nie możemy zrobić, przygotowując plan. Później otworzymy dyskusję i postaramy się zadość uczynić państwa pytaniom. W kwestii konkretnych nieruchomości i szczegółowych pytań zapraszamy do Biura Rozwoju Miasta (które mieści się w budynku Urzędu Miejskiego przy pl. Ratuszowym 6 – przyp. red.). Konsultacje planu ogólnego trwają do 27 marca – dodał wiceprezydent, przekazując mikrofon Magdalenie Marek z BRM.
- Chcemy jak najpełniej państwu przedstawić, czym jest plan ogólny i jak się go sporządza, bo to nie jest proste działanie. Plan został opublikowany na stronie internetowej - zarówno Urzędu Miejskiego: https://bip.bielsko-biala.pl/m,586,plan-ogolny-miasta-bielsko-biala.html, jak i Biura Rozwoju Miasta: https://brm.bielsko-biala.pl/. Na tym etapie trwają konsultacje społeczne, a my przeszliśmy całą procedurę, która rozpoczęła się uchwałą Rady Miejskiej przed przystąpieniem do sporządzenia planu, zebraniem wniosków, sporządzeniem samego planu, który został uzgodniony i zaopiniowany przez kilkadziesiąt instytucji opiniujących. I teraz możemy go państwu w tej formie przedstawić. Do końca trwania konsultacji społecznych, czyli do 27 marca br., możecie państwo złożyć uwagi do tego projektu - informowała dyrektor Biura Rozwoju Miasta Magdalena Marek. – Plan - w przeciwieństwie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - będzie stanowił akt prawa miejscowego. Zgodność z nim będą musiały zachowywać zarówno później powstające plany miejscowe zagospodarowania przestrzennego, jak i wydawane na tej podstawie decyzje o warunkach zabudowy. Określa on sposób zagospodarowania terenów i kształtowania przestrzeni. Zgodnie z ustawą, jest tworzony w formie pliku elektronicznego, a uzasadnienie nie stanowi jego części. Co ważne, wszystkie obowiązujące dotychczas w mieście plany miejscowe - a pokrycie planami to obecnie ok. 41 proc. terenu miasta - zachowają moc. Później na podstawie planu ogólnego będą mogły być ewentualnie zmieniane – dodała dyrektor BRM.
Magdalena Marek jeszcze raz podkreśliła, że plan ogólny Bielska-Białej nie kasuje obowiązujących planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego. W kwestii wydanych już decyzji o warunkach zabudowy informowała, że te, które zostały wydane na podstawie wniosków złożonych przed połową października minionego roku, będą bezterminowe i na ich podstawie zarówno teraz, jak i w późniejszym okresie inwestorzy będą mogli uzyskać pozwolenie na budowę. Inaczej nieco będzie to wyglądało w odniesieniu do wniosków o warunki zabudowy złożonych później (po połowie października 2025) - do wejścia w życie planu ogólnego, a także po jego wejściu. Inwestorzy, którzy otrzymają w tym czasie warunki zabudowy, będą mieli do 5 lat czasu na realizację inwestycji.
Plan ogólny składa się ze stref. Do każdej z nich są ustalone odpowiednie parametry, także funkcjonalne.
Ustawodawca dopuszcza maksymalnie 13 rodzajów stref, a w planie ogólnym Bielska-Białej wykorzystano ich 11. Ze względu na specyfikę miasta, nie mamy na przykład strefy górnictwa czy strefy produkcji rolniczej. W nowym planie najwięcej obszaru zajmuje strefa SO, czyli strefa zieleni otwartej – 40 proc. Pamiętajmy, że Bielsko-Biała jest wyjątkowym miastem - ponad 25 procent pokrycia stanowią lasy parku krajobrazowego i obszaru Natura 2000, czyli dwóch parków. Kolejną zapisaną w planie strefą pod względem wielkości jest strefa SJ – 30 proc.- wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Strefa usług stanowi prawie 7 proc., strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną też prawie 7 proc.
W parametrach zabudowy i zagospodarowania terenu oznacza się powierzchnię zabudowy, wysokość tej zabudowy, maksymalny udział powierzchni zabudowy i minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
Zawartość planu ogólnego Bielska-Białej przedstawiała Anna Dyrda z Biura Rozwoju Miasta. Mówiła o obszarze uzupełnienia zabudowy, w którym będzie nadal możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, czy o obszarze zabudowy śródmiejskiej, który został wyznaczony dla ścisłego centrum miasta z najintensywniejszą zabudową kwartałową. Obszar uzupełnienia zabudowy – który zwykle najbardziej interesuje mieszkańców – jest wyznaczany w sposób ściśle określony w rozporządzeniu do ustawy o planach ogólnych.
- Jest to bufor, który właściwie wyznacza się w odległości zaledwie 10 metrów od budynków naniesionych na mapę ewidencyjną. Co więcej, te budynki muszą być zgrupowane co najmniej po 5 i nie oddalane od siebie o więcej niż 100 metrów. Bierze się pod uwagę budynki o funkcji mieszkaniowej, usługowej, przemysłowej, bez garaży czy budynków gospodarczych – informowała Anna Dyrda. - Tak wyznaczony obszar uzupełnienia zabudowy możemy powiększać o określoną wartość wynikającą z wzoru również zawartego w rozporządzeniu - w przypadku Bielska Białej jest to 430 ha dla całego miasta. Natomiast tego obszaru uzupełnienia zabudowy nie można zmniejszać w dowolny sposób, bo oprócz ścisłego wzoru matematycznego przy jego wyznaczeniu trzeba wziąć pod uwagę również pewne obwarowania, jak np. tereny ochrony przyrody czy cieki wodne. Jeżeli chodzi o ten obszar uzupełnienia zabudowy, to w przypadku Bielska Białej nie wyznaczyliśmy go również dla terenów, które są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Uznaliśmy, że dla nich to bezzasadne, gdyż i tak nie będą tam mogły być wydawane decyzje o warunkach zabudowy - bo po prostu obowiązuje miejscowy plan za gospodarowanie przestrzennego i on stanowi podstawę do uzyskania pozwolenia na budowlę.
Ustawa narzuca również obowiązek obliczenia zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową dla całego miasta. To zapotrzebowanie oblicza się na podstawie prognozy demograficznej, wynikającej z prognoz Głównego Urzędu Statystycznego. Prognozowanie odbywa się w perspektywie 20-letniej. Według prognoz statystycznych, za 20 lat populacja Bielszczan spadnie do 142 tysięcy mieszkańców. I właśnie taka wartość liczbowa determinuje obliczanie zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową.
Po tej dużej dawce informacji na temat nowego planu ogólnego Bielska-Białej rozpoczęła się dyskusja, którą zdominowały pytania o konkretne działki i możliwość ich zabudowy przede wszystkim budynkami mieszkalnymi.
Niektórzy z zebranych nie kryli rozczarowania, że zapisy nowego planu nie zmieniły przeznaczenia nieruchomości, na przykład odziedziczone po rodzicach działki rolne nadal znajdują się w strefie zieleni otwartej, więc właściciele nie mogą korzystać z nich w sposób przez nich oczekiwany. Prezydent Kamiński tłumaczył, że wg przepisów prawo zabudowy zawsze było prawem reglamentowanym.
Jeden z uczestników spotkania dopytywał, czy na podstawie wydanych przed 15 laty warunków zabudowy obecnie będzie mógł wybudować nieruchomość na swojej działce w Straconce.
- Ustawowo stosowana jest ochrona praw nabytych, czyli tego prawa zabudowy, które państwo już posiadacie. Właściciele, którzy mają działki przeznaczone pod zabudowę, będą je mieli pod zabudowę, bo inaczej na mieście ciążyłyby roszczenia odszkodowawcze. Swoje prawo zabudowy zachowują wszyscy właściciele, którzy posiadają wydane decyzje o warunkach zabudowy. Proszę się nie obawiać - one nie stracą ważności – podkreślił dobitnie zastępca naczelnika Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miejskiego w Bielsku‑Białej Marcin Ulewicz. - Pan zadał pytanie: co się stanie, jak miasto uchwali w przyszłości plan miejscowy pod rządami tego nowego planu ogólnego. No więc nie uchwali. Mając świadomość, że na tych terenach otwartych, w strefach bez zabudowy, jest wydanych tyle ważnych decyzji o warunkach zabudowy, miasto po prostu nie będzie mogło uchwalić tam planu miejscowego. Może nigdy, może przez długi czas, nie wiemy tego jeszcze. Pragnę zaznaczyć, że czym innym jest posiadane prawo, a czym innym o oczekiwanie korzyści w przyszłości. Nie istnieje takie konstytucyjne prawo, że każdy właściciel gruntu w granicach miasta może swoją działkę zabudować. Zawsze prawo zabudowy podlegało ograniczeniu i reglamentacji.
Spadkobierczyni nieruchomości przy ul. Krakowskiej odkryła, że w planie ogólnym jedna część jej nieruchomości posiada prawo zabudowy, druga nie. Poradzono jej, żeby teraz wystąpiła o warunki zabudowy dla tej nieruchomości, bo jest szansa, że je uzyska.
Była radna Rady Miejskiej Bielska-Białej Barbara Waluś dopytywała o utrzymanie terenów zielonych po dawnych sadach w centrum Lipnika. Otrzymała odpowiedź, że są to tereny zabudowy mieszkaniowej należące do skarbu państwa.
Na spotkaniu w Lipniku pojawiło się sporo przedstawicieli rodzinnych ogródków działkowych. Ci z Magnolii pytali o przebieg projektowanej nowej drogi – ulicy Nowopiekarskiej. Większość działkowców z Magnolii może spać spokojnie, pod nową drogę zabrane zostaną tylko części na obrzeżach ogródków od strony północnej. O przyszłość ROD Lipnik pytali działkowcy z tego ogrodu. Prezydent Kamiński powiedział, że w Bielsku-Białej jest 29 ROD-ów i tylko dwa z nich nie leżą na obszarach przeznaczonych na zieleń i rekreację – Wapieniczanka w sąsiedztwie drogi S52 oraz Wolność przy ul. Zofii Kossak-Szczuckiej.
Pytania dotyczyły także otoczenia składowiska odpadów i strefy przemysłowej w Lipniku. Pojawiły się głosy za zmianą przeznaczenia tego terenu z funkcji przemysłowej na zieleń lub funkcję mieszkaniową. Z kolei prezydent mówił o tym, że te koncepcje skonfrontują się zapewne ze zgoła innymi oczekiwaniami osób, które posiadają działki w tym terenie i mają inne koncepcje na ich wykorzystanie.
Jeden z mieszkańców zwrócił uwagę, że większość zadawanych pytań dotyczy szczegółowych zagadnień odnoszących się do konkretnych nieruchomości i radził ich autorom udać się do Biura Rozwoju Miasta i tam wyjaśniać wątpliwości. Jak sam powiedział, on reprezentuje tę cześć Bielszczan, którzy nie są właścicielami działek do zabudowy, ale chcą mieszkać w dobrze zagospodarowanym mieście, bez nadmiernej zabudowy. Stwierdził, że cieszy się z powstania planu ogólnego, tylko szkoda, że powstał on tak późno i pewnych rozwiązań nie da się już zrealizować.
Zarówno Przemysław Kamiński, jaki i przedstawiciele Biura Rozwoju Miasta zachęcali osoby, które nie zgadzają się z zapisanymi planu ogólnego, do zgłaszania sformalizowanych uwag. Wszystkie zostaną wnikliwie rozpatrzone. Jest na to czas do 27 marca. Wszelkich informacji udziela w tej sprawie Biuro Rozwoju Miasta, zapraszając do konsultacji w poniedziałki, wtorki, środy i piątki w godz. 10.00-13.00 oraz w czwartki 14.00-17.00.
Na temat nowego planu ogólnego Bielska-Białej piszemy również w tekście Plan ogólny i warunki zabudowy po nowemu